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第08期
物业猖狂 多吃多占
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2010-08-26 中国消费者杂志

   

 

本刊记者   吴   洁

  6月2日,江苏无锡市锡山区人民法院民二庭副庭长杨琦东,给无锡春江花园业主委员会主任常本靖送来一份司法建议函,建议对小区共有部分收益单独建账,不与物业管理费混同使用。

  “2008年,小区业委会发现物业公司将2005年至2007年期间包括停车管理费、会所收入、电梯广告等高达536万余元的小区共有部分收益据为己有。业委会起诉后,锡山区法院判决小区业主对小区共有收益享有70%主导权。”谈及这一话题,常本靖总是有点兴奋。

  对当前小区业主不做主,物业侵占小区共有收益普遍存在的现状,这起判决示范意义十分显著,所以在今年第五期的《最高人民法院公报》上成为典型判例。

  物业偷吃“奶酪”

  2002年11月25日,无锡春江花园住宅小区的开发商与上海陆家嘴物业管理有限公司签订了前期物业管理合同,约定管理期限从合同签订日到春江花园小区业委会成立时结束。上海陆家嘴物业管理有限公司指派其下属无锡分公司(下称物业公司)具体实施春江花园小区的前期物业管理。

  2007年12月下旬,春江花园小区召开业主大会,选举产生了由法律工作者、财务人员、企事业单位人员等15人组成的业主委员会。2008年6月,业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议,致函物业公司明确与其终止物业管理服务合同,并要求物业公司在接函后15天内,向业委会移交相关资料和财产。

  2008年7月17日,物业公司与业委会达成了移交协议,确认2009年4月30日前,物业公司应向业委会返还预收的物业管理费、各类押金以及小区共有部分收益等232万余元。但之后物业公司仅履行了55万余元。后经业委会申请,法院裁定先予执行物业公司银行存款130万元。但业委会在查看移交清单时发现,物业公司在2004年至2007年间收取高达五百多万元的小区共有收益没有被列入移交清单之中。双方交涉不成,业委会将物业公司告上了法庭。

  七成收益判归业主

  无锡市锡山区法院审理确认,自2005年至2007年,小区共有部分的总收入达536万余元,扣除支出122万余元,盈余414万余元。

  对此收益,被告物业公司认为,物业公司与开发商签订的前期物业管理合同对共有部分收益没有明确规定,按照包干制,所得收入均应归物业管理公司所有。况且物业公司收费低,基本是亏本经营,要实行补贴才能维持物业服务。共有部分的收入已用于弥补物业公司的管理成本,不存在可分配利润。

  法院认为,根据我国《物权法》、《民法通则》关于所有权的法律原则及最高人民法院有关司法解释的精神,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,自始至终享有权利,并承担义务,而不论是否在开发商与物业服务企业签订的前期物业管理委托合同期间,还是在业委会成立后实行小区物业管理自治期间。物业服务企业对共有部分进行经营管理的活动,对这部分收益的产生具有重要作用,基于管理亦产生效益的原则,物业服务企业理应对其付出的劳动享有一定比例的回报,这样也有利于物业服务企业改善服务及自身的发展。

  为此,法院判决物业公司将共有部分收益的70%返还给业委会,加上其他确认款项共517万余元。减去已履行的180多万元,物业公司还需返还业主330多万元。一审宣判后,双方均未上诉,判决生效。

  在物业管理领域,共有部分权益的归属、分配问题由来已久。但因为没有明确的法律规定,业主主张权利屡屡受挫。这则判决,明确小区公共部分权益的归属、分配,对业主主张小区共有部分收益起到有效引导作用。

  共有收益不能是笔糊涂账

  如今不少小区,道路两旁、电梯里甚至楼顶上,广告无处不在。普遍情况都是物业公司得利,收益多少对业主来说则是一笔糊涂账。

  去年,央视主持人赵普就小区广告收益问题起诉了其所在的朱雀门小区,使这一问题一度成为焦点。

  记者调查发现,在北京市朝阳区世纪东方城,小区的院落、电梯等公共区域都有广告。业主樊女士反映,2008年底,小区物业开始给每户业主100元的广告收益,前提是要一次交清物业费。停车费的收益就不清楚了,也没见过公示。

  家住北京通州区珠江绿洲小区的朱先生说:“每次回家进电梯一看见分众传媒的广告我就生气,广告费呀、停车费呀,物业从来没有提过。你说这业主当得多冤枉呀!我们也要求物业公布账目,但物业说了,只向业委会公布账目,我们小区一直没有成立业委会。所以无论是物业费还是广告费、停车费收益,对我们来说都是糊涂账。”

  记者在走访中发现,大部分小区内无论是广告收益还是停车费,鲜有公示。业主对小区内共有部分收益归属权问题也并不十分了解。停车费、会所租金、灯箱广告等类似的共有部分的收益,少则几万元,多则几百万元,就成了物业公司的灰色收入。而物业主管部门对此也没有明确规定。

  常本靖主任表示:“法院的判决,解决了长期困扰小区业主的一个难题。春江花园小区采取物业自治后,增设了财务监督部,对共有部分收益单独建账,定期公布收支情况,保障业主知情权。春江花园小区2008年下半年结余为76万元,2009年结余100多万元,加上追回的收益,园区总积累达320多万元。如今,业主真正成了小区的主人。”

  5月14日,江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅联合出台新修订的《江苏省物业服务收费管理办法》规定,业主大会成立前,占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后,按30%用于补贴物业服务费,70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后,可以参照价格主管部门规定的标准,收益按业主大会决定并合同约定使用。■