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第04期
特别报道之一:物业管理“酬金制”走进业主生活
[字号:]
2004-10-13

  ●根据国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》,从2004年1月1日起,物业收费将取消政府定价,并首次提出了“物业服务收费‘酬金制’”的概念。物业公司在“酬金制”下,只能拿应该获得的酬金,其他的物业服务支出费用所有权则属于业主。那么,“酬金制”与过去的物业服务收费究竟有什么不同?它是否能遏制物业乱收费现象?●

  物业服务管理关系到千家万户业主的切身利益,但现实生活中,物业服务乱收费已成为广大业主最头痛的问题。建立一个健全的物业管理服务等级标准、规范物业服务收费,是推动物业管理行业健康发展的重要环节。2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。这就是《物业服务收费管理办法》的立法依据和立法原则。

  “酬金制”浮出水面

  此前,小区物业收费一般都是由政府统一定价(只有少数高档住宅的物业收费可以由业主与物业公司协商确定),而2004年1月1日开始施行的《物业服务收费管理办法》取消了政府定价,物业服务收费将区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。其中政府指导价并不是统一定价,而是由主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定出相应的基准价以及浮动的幅度,并定期公布。具体收费标准则由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。而市场调节价的收费标准则完全由业主与物业管理企业在物业服务合同中进行约定,并实行明码标价,即在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  因为取消了政府统一定价,新办法首次提出了“业主与物业管理企业可以采取‘包干制’或者‘酬金制’等形式约定物业服务费用”。据了解,在此之前,住宅小区主要采取的都是包干制(因为售后公房小区物业管理费为政府定价,只能是“包干制”)。所谓“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式;所谓“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。通常情况下,实行“包干制”的物业服务费用的构成包括:物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润;实行“酬金制”的预收物业服务资金包括:物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  “酬金制”优势在哪里

  新办法最重要的目的是规范物业服务企业的收费及业主按时交费。目前从部分小区反映的纠纷情况看,很多业主认为收费“不合理”,即收费多,服务少,或者是只收费,不服务;服务上打折扣,收费却从来不打折扣。有的小区物业管理部门对用户收取各种名目繁多的费用,但用于小区公共设施建设和管理的却微乎其微。而新规则可以促进物业服务收费通过市场竞争形成,以质论价。

  有专家指出,“酬金制”最大的好处就是账目清晰,业主委员会可以监督物业管理服务质量和费用的支出,业主的钱能实实在在花在业主身上。但目前在北京乃至整个中国的大部分居住小区里,物业公司在提供服务时采取的收费模式基本上是“包干制”,这种收费模式的最大弊病就是:同等收费标准下提供的服务项目越多、水平越高,物业公司的利润就越低(所谓干得越多越好,挣得就越少)。这样一来,一些物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。据专家介绍,国外很少采取这种服务模式,一般来说都是采用“酬金制”。在“酬金制”模式下,政府制定的物业服务标准将成为业主要求物业公司的一个参考标准,业主委员会可根据小区的实际情况和大多数业主的要求自己决定服务标准。

  另外,新办法在收费原则上也有调整,由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”,改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”,这就更符合市场经济原则,更符合质价相符原则。

  “酬金制”引发各方争议

  据了解,目前在全国大部分地区实行的都是“包干制”,只有沿海一些发达地区采用介于“包干制”和“酬金制”之间的物业收费方式,因为物业管理公司承担着很多非业务范围内的事情,但它又不是真正意义上的“酬金制”,因为政府部门只是规定物业管理公司的利润不能超过物业管理收费10%以上,具体多少没说。对此,物业企业的有关人士提出:“能否建立一个大家公认的机构对物业管理成本和支出进行核算和监督,是将来能否推行‘酬金制’的关键。实行‘酬金制’必须是物业管理公司和开发商脱钩,管理费用不是靠开发商补贴,而是基本上能达到收支平衡的状态下,才可能实行‘酬金制’的方式收取和使用业主交纳的物业费。”

  此外,记者在采访中还发现,很多业主对于物业服务收费采用“酬金制”表示赞同,认为该办法有利于物业收费的公开和透明。但也有相当一部分业主担忧“物业服务的成本是不确定的,价格如何决定?由谁来和物业公司谈价格?在具体实施的过程中,如果没有人来控制和监督物业公司成本费用的支出,很可能导致物业公司在实际运营中出现高支出的情况”。

  对此,小区办的有关人士表示,物业服务的成本并不难控制,因为新的物业服务收费办法已经规定了物业服务成本和支出如何计算。新办法规定,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下9个部分:1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理企业固定资产折旧;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  有关人士还表示,因为业主所交的是预交资金,物业公司只是在代管这笔资金,不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业公司在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。至于监督的问题,物业公司或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

  怎样与物业公司谈价格

  中国人民大学制度分析与公共政策研究中心项目研究员、朝阳园业主委员会主任舒可心认为,物业管理费用谈判得不合适将导致业主利益受损。物业管理费用偏高,则使得业主的资金流损,物业管理公司得益;物业管理费用偏低,物业管理公司的管理服务品质会下降,物业则要受到损坏。舒可心认为,一个小区物业的资产价值一般都上亿元,物业管理费用收取多少的谈判要讲究技巧,同时要注意谈判中细节问题的把握,双赢才能多赢。

  舒可心认为,由于物业管理具有很强的专业性,无论是业主还是业主委员会,就物业管理专业知识而言,和物业管理公司相比一定是“小儿科”,所以双方在价格上难以达成共识。因此他建议,除非业主或者业主委员会有相当丰富的专业知识,比如业主委员会就有从事物业管理的人士,则可以根据实际情况和物业管理公司直接谈判。但这种情况毕竟很少,大多数业主或者业主委员都没有专业能力,那也有两种选择:一是采用政府指导价,根据政府指导价套用到自己的小区里,这需要注意从小区的实际出发;二是聘请专业人士代理进行谈判,专业人士把关可以避免不必要的损失。

  在谈判物业管理费用的时候,也要考虑到物业管理公司的利益,为其预留正常运营所需费用。物管专家李钊介绍说,通常来说,物业管理公司合理的利润率是10%~18%。“酬金制”的收费标准体现的是物业服务的质量,按质论价,并不是物业管理费越低越好,物业管理公司是根据所提供的费用来进行管理服务的。李钊称,物业管理收费标准是理性的规定,不能完全凭借自己的感觉来进行谈判。物业管理企业的利润空间是比较透明的,作为赢利机构,假如物业管理公司没有利润,只能是通过其他的手段来获得利润,那样受损失的肯定是业主的利益。

  (本刊记者虞人)
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