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第05期
特别报道之六:慎签购房合同让维权成主动
[字号:]
2004-10-15

  赠送的露台花园没产权

  焦女士购买了位于天津市和平区某房地产公司的一楼底商。因经营需要焦女士和家人准备在商品房的屋檐处悬挂灯箱,不料却遭到二楼业主和开发商的阻止。经了解,焦女士得知开发商在售楼时,已将自己的屋顶当做露台赠送给了二楼业主。为此,焦女士将开发商告上了法庭。

  开发商认为,该房屋一楼屋顶应属于二楼业主所有,该规定符合当前商品房开发设计规划,属行业惯例。焦女士的代理律师认为,普通楼房的屋顶平台属整栋大楼的共用部位,归楼内全体业主所共有,屋顶平台不属计算建筑面积的范围,开发商无权买卖屋顶平台或赠送给他人;其次,因焦女士的房屋属探出式结构,相当于大众眼里的平房,该屋顶理所当然应属于焦女士所有,开发商无权赠给他人。

  天津市第一中级人民法院审理认为,焦女士的房屋在一楼,属探出式屋顶,开发商擅自将焦女士的屋顶当做露台赠送给二楼业主的行为违法。

  “一层送花园,顶层送露台"这已经不是什么新鲜的售楼广告了。但对于开发商卖的这个好儿,消费者可别上当。因为这个赠送本来就是一个无效承诺。希望这个判决能给你提个醒儿。

  小心中介花招

  北京的宋先生到一家房屋中介公司咨询买房。中介公司称他们手里恰好有一套空房待售。双方约定来到北京市海淀区小西天附近看房。宋先生对这套房子很满意,双方便于2003年3月2日签订购房协议,约定价格是20.5万元,并当即支付定金2万元。中介公司答应15个工作日内办理房屋过户手续,余款过户后一次付清。

  签完约后,宋先生又去看了一下自己刚买的房子,谁知该房有主人,而且人家声称根本不认识宋先生所说的那个中介公司,没有卖房念头,更不可能委托中介公司卖房。宋先生立即返回中介公司,要求对方双倍返还定金。而中介公司只答应还给宋先生2万元。宋先生为此将该房屋中介告上法院。

  中介公司承认他们确实和宋先生签订过代理购房协议,但在签订该协议时,因公司员工将所看之房的楼房层数数错,致使该协议无法履行,现同意解除该协议。但宋先生当初交纳的不是“定”金,而是“订”金,所以,他们只同意将原订金返还给宋先生。

  北京市西城区人民法院审理后认为,双方当初签订的合同合法有效,但在履行时,因房屋中介公司违反协议约定,不能实现宋先生购买该房的目的,现宋先生要求解除协议,法院不持异议。至于宋先生当初交纳的是定金还是订金,因双方订立了书面定金协议,而且宋先生在履行协议时,向中介公司交纳了2万元,宋先生虽在收据上写有订金,但因双方对订金没有约定,所以,认定此款为“定”金。中介公司因违约,应双倍返还。最终,法院判决房屋中介公司双倍返还宋先生定金4万元,并承担案件受理费1610元。

  不知是中介真疏忽还是真“装蒜”,但“订金”、“定金”的狡辩却有缘由。因为《合同法》规定,交定金后,如交付定金一方违约无权要求返还定金;收受定金的一方违约,应双倍返还定金。但对订金法律没有明确规定。明白了吧,下回签合同注意点儿。

  延期交房要承担违约责任

  北京的王建等43人购买了碧青阁小区的房子。按照合同约定,碧青阁公司在2002年11月30日前交付房屋并出示《北京市建设工程竣工验收备案表》。当消费者按照约定去办理入住手续时,发现开发商并没有取得这个文件,房屋不具备交付使用的条件,致使无法按期入住。双方多次协商未果,消费者将碧青阁房地产公司诉上法庭。

  一审法院审理后判决,碧青阁房地产公司按合同约定交付房屋并支付业主违约金各2万余元不等。碧青阁公司不服,上诉至北京市第一中级人民法院。

  北京市第一中级人民法院经审理后认为,碧青阁公司与王建等43人签订的《商品房买卖合同》有效。按照合同约定,《备案表》是2002年11月30日前交付房屋的要件,在该要件未成就时,业主有权拒绝接受房屋。碧青阁公司在交付房屋时并不具备上述文件,其行为已构成违约事实。法院终审判决碧青阁公司除应按照合同约定继续履行合同外,还应承担违约责任,赔偿每位业主损失2万元。

  因故延期交房的事件不少,但开发商大多推卸责任,弄虚作假,什么不可抗力了、什么春节民工回家过年了等等。所以在对延期交房合同约定时最好明确责任,什么情况下开发商承担违约责任赔偿损失,什么情况下业主可退房并由开发商承担相关损失。

  面积的“多退少不补”和“多退少补”

  上海消费者李某与上海宝强房产公司签订《上海市商品房预售合同》,购买一套125平方米的住宅。交房时房屋的实测面积为131.59平方米,与预售面积相差6.59平方米。面积误差中占预售面积2%的部分,即2.5平方米需要补款1.34万元,李某当日将钱款补齐。

  随后李某向上海市虹口区人民法院提起诉讼,要求宝强公司返还多收的房款。法院审理后支持李某的诉讼请求。之后,宝强公司向上海市第二中级人民法院提起上诉,要求驳回李某的诉讼请求。

  上海市二中院在审理中发现,双方签订的预售合同第5条有两条约定:一、按房屋每平方米建筑面积单价多退少补;二、宝强公司同意当暂测面积与实测面积的误差超过+2%时,不向李某收取超过2%部分的房价款,当暂测面积与实测面积的误差超过-2%时,李某有权单方面解除合同。法院认为,根据国家有关规定,预售商品房建筑面积超过合同约定的,受让人可以不承担增加建筑部分的价款;建筑面积不足预售合同约定的,房地产开发商应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。这就是人们常说的“多退少不补”。

  但是,法院同时强调:“双方预售合同另有约定的,从其约定。”具体到本案中,双方已经约定了“多退少补”的原则,而且宝强公司增收的房款没有超出面积误差的2%,李某也没有证据证实付款时提出过异议,应视为双方对变更房屋总价达成一致。据此,法院对一审判决作出改判,对李某要求宝强公司返还房款的诉讼请求不予支持。

  如果按照国家有关规定,消费者肯定能胜诉。问题出在合同没按国家规定,而《合同法》明确有“民事合同从其约定”的规定,这就让开发商钻了空子。毕竟,消费者不是法律专家。所以,签合同也要多留心眼儿,实在没把握,干脆找个律师,让维权成为主动。

  盖房不能由着性子来

  上海某房产开发商将自己建造的“静安丽舍――恒辉阁”房产对外预售。一期业主入住后,开发商又开始建造“静安丽舍”二期。这时业主们发现拟建的“荣辉阁”与“恒辉阁”的间距,从原来约定的50米缩小为30.4米。38户业主们对开发商擅自变更小区规划表示不满,起诉至法院。

  房产开发商辩称,在对二期房屋申报建设工程规划许可时,为适应现代化小区的要求,将“荣辉阁”由原先的点式建筑规划为板式建筑并获得了批准,小区规划系政府提出的要求,非自己的责任。

  业主们的预售合同中,虽附有小区平面示意图,但示意图注明“本规划图属规划阶段方案图,最终以静安规划局批准文件为准”。至于楼房间距不足50米及绿化率的内容,合同中并无约定,自己的行为不构成对业主的违约。

  上海静安区法院审理后认为,房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图,显示的是小区平面布局,具体明确,这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响,应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中,但亦应视为合同的内容之一,对当事人双方均产生约束力。示意图中明确注明“荣辉阁”为点式高层建筑,开发商未经业主们的同意,却在“静安丽舍”二期施工中,改成了板式建筑,使得“恒辉阁”与“荣辉阁”之间的间距缩小至30.4米,明显违反了小区规划,属于违约行为。开发商提到规划经过市计委批准同意,但法院查明,变更规划也是由开发商先行提出的。有关部门是根据开发商的报告,再作出批准意见的,并不是政府有关部门强制要求变更。归根到底,是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。法院一审判决开发商承担违约责任并赔偿业主损失。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。"具体到本案中,广告和宣传中的说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,若当事人违反,应当承担违约责任。

  房价里包含了取暖设备费

  北京的业主们交齐了房款,买了北京市房山房地产开发总公司开发的玺萌苑一期商品房,等到拿钥匙入住时被告知还需付壁挂炉费,根据房屋面积大小从5000~1万元不等。开发商的解释是集中供暖改成分户供暖后,他们给各家各户额外装备了一个壁挂炉,而约定的房价中并不包括这项费用。对这样的解释,缺乏专业知识的业主觉得能接受,也就纷纷交了款。但陆续入住后,业主们发现了问题。有的业主交壁挂炉费;有的据理力争后退还了,但被告知要保密。也有一些业主多次找到开发商协商但没有结果。于是50多户业主把开发商告上法院,要求退还收取的壁挂炉费。

  因为北方居民买房的房价中本包含了取暖设备费,北京市丰台区法院支持了业主的诉讼请求,判房山房地产公司退回重复收费共30余万元。

  买房过程中,这样的问题并不少见。有的业主甚至遭遇这样的问题:一进新家,发现连上下水和电都没有,这样的房子根本不具备入住的条件;还有的是开发商要求业主交燃气开通费,其实如果买房时合同没有明确约定这笔钱由业主交,那它应该已经含在房价里,业主可以拒绝支付。

  合同应该是双方合意

  如果你没有遇到守诚信的开发商,那么购房款只是买房人花钱的第一步,更多的、更劳神的还在后头,所以认真签好一份合同可以省去日后很多麻烦。

  合同是对双方当事人意愿的表达。无论是建设部的《商品房买卖合同示范文本》,还是一些地方印制的《商品房合同》,都是推荐使用,是给大多数从来没有签过合同的人一个参照。许多消费者发现,买房前期根本看不到合同,直到交了钱,看到的却是一份有些填了、有些被线划掉了的合同,消费者无非是签个名字而已。有些开发商告诉消费者这是标准合同,不能修改。不少消费者还真被唬住了。

  其实,上述合同只是房地产商自己的意愿,消费者有权接受,也有权不接受。房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减,或作出新的约定。因为按《合同法》规定,作出约定的从其约定。

  明白了吗?作为消费者,您别忽略自己有和开发商谈判的权利,别忘了这就是您日后成为业主享有权利的前提。

  (本刊记者楚歌)
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