办公平台   注:办公平台仅限于消费者协会系统内部使用。
登录
当前位置: 首页  > 中国消费者杂志  > 2004年  > 第05期  > 特别报道之一:今后买房要交物业税
第05期
特别报道之一:今后买房要交物业税
[字号:]
2004-10-15

  今年年初,"广东年内可能开征物业税"经传媒披露后,引起各界广泛关注。那么,什么是物业税,是不是所有商品房业主都要缴纳?对房价有什么影响?带着这些问题,记者走访了有关专家。

  税额将随房产市值变化

  据了解,物业税又称财产税或地产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后,沿线的土地价格就会提高,而每年应缴的物业税也会跟着提高。

  中国人民银行行长周小川最近分析指出,从物业税的角度看,实际上涉及到两种不同的城市管理方式:一种是城市土地采用批租形式,在这种形式下,政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱,以便于政府改善公共服务和城市基础设施;另外一种是,土地的供应和交易基本上没有限制,但是土地的使用要定期进行评估,在此基础上,征收财产税,会使土地初始价格比较低,但每年都要承担一定的物业税。

  为什么要开征物业税

  专家特别指出,当大家都在讨论房价过高的原因时,一般都把原因归结为土地拍卖制度、炒房客太多、开发商利润太高等等。其实另外还有一种力量在推动房价的上涨--名目繁多的房地产税费。高房价总是和高税费相对应,而税费至少占房价初始价格的30%左右。

  那么,目前一套房子的房价中包含多少种税项呢?包括:房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等;房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。专家指出,在国内的房价中,税费及房产商利润占到了60%,建筑成本只占40%。而在国外的房价中,建筑成本占房价的70%,税费及房产商利润约占30%。

  开征物业税,把开发商造房子时缴的税,包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费,改由购房者以后每年来交。从理论上说,在购买新房这一环节上,消费者至少可以减少10%~20%的购房成本。如果这样,根据美英等国的经验,新房子的价格可能会相应降低。

  专家指出,开征物业税并非简单的税种转换。我国现行的土地使用制度为批租制,即在土地所有权属于国家的前提下,规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权,此谓批租。根据土地的不同用途,批租的期限从40年至70年不等,而其大部分税费,用地者须一次性支付。

  依照这一制度,房地产所有者在购入房地产时,其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征,实际上要完全改变原有的体制,将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取。

  土地批租制给各级地方政府带来了一块丰厚的财源,不过,这种做法实际上是将后50年至70年的土地收益一次性收取,是本届政府在花后届政府的钱,靠"寅吃卯粮"搞建设,其必然后果是对土地的滥用。

  和批租制下房地产业繁杂的税费相比,物业税属于财产税类,其征税的环节集中在财产的保有阶段。根据国际惯例,需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估,每年按照评估价格对房地产所有者征税。

  建设部学者赵燕菁表示,如果改用财产税的形式分期支付地租和规费,现在的房价就可以大幅下降。据他估算,以现在的建设成本为100元,把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平,将使房屋建设成本立刻降到58元。

  如何避免重复征税

  开征物业税有利于避免批租制的弊端,但从批租制过渡到物业税,显然要经过一番十分复杂的演化过程。

  "我们已经承担了这么高的房价,政府如果还打算另外征税,那真是太不公平了。"北京市某外企白领张先生毫不掩饰地向记者表达他的不满。不久前,他贷款购置了商品房,成为众多"有产者"中的一员。新房总值70多万元,他首付20万元,月供近4000元,此外每个月的物业费,水电、燃气、暖气、电话等开销平均接近千元。

  据了解,一旦物业税付诸实施,税务部门就将向符合条件的房地产业主分期收取相应税金。其依据是房地产的市场评估价格,房价越高,纳税就越多。如此前景当然让大量的"有产者"心生不满。为此,有专家指出,在目前的收入水平之下,多数纳税人的承受能力不强,很多人买房要耗尽一生的积蓄,而房产税将很大程度地增加这部分人的住房成本。再就是重复征税问题。土地批租制至今已实行了20多年,不少城市即将度过建设的高峰期。批租制盛行时期,相当数量的房地产已经一次性交纳多年土地税费。房地产业的税负主要集中在开发和交易环节,因此新法实施前的大量"老房"的价格中,已经一次性包含了几十年的年金以及其他税费,并且已经纳入财政。而物业税一旦开征,对所有的房地产一律按新法收税,也就意味着重复计征,会令大量"有产者"承受额外的税收负担。

  看来,如何处理过渡时期的税收政策,是开征物业税面临的最大难题。对此,财税专家提出了几种解决方案。其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素,而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。

  鉴于征收物业税的复杂性,财政部税政司有关人士表示"短时间内很难完成"。接下来将是一个漫长而充满悬念的过程。

  (本刊记者王林雨辰)
我要评论
评论题目:
评论内容:
验证码
最新评论