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第01期
商品房买卖合同九大花招之二:单方扩大解约权
[字号:]
2004-09-21

问题

  条款1:天津《��花园商品房认购协议书》规定:“若乙方违反协议书中约定之任何条款,甲方有权解除本协议书,并有权将本协议书所指商品房另行出售,乙方不得提出任何异议,乙方所付定金不予返还。”

  条款2:广东省消委会反映,广州市《�����商品房认购书》中规定:“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款,则甲方有权单方面解除本商品房认购书,并不退还定金。”

  条款3:四川省消委会反映:《��花园商品房认购协议》中规定:“认购方应在2003年�月�日之前……前往签订《商品房买卖合同》,逾期者视同违约,开发商不另行催告,本协议自然作废……”

点评

  1.法律依据:

  《合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”

  第十四条:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;……”

  第四十条:“格式条款……或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”

  第七十七条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。……”

  第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条:“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。”

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”

  2.点评意见:

  (1)订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行,任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释,在商品房买卖中,买受人迟延履行债务,出卖人要进行催告,催告后,买受人还有三个月的宽限期,如在此期限内仍未履约,方可解约。

  (2)经营者拟定条款要求消费者签订,是一种要约行为,要约内容应当具体明确。条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”内容都不具体,也不明确。当事一方迟延履行债务可能基于各种原因,不是所有违反协议的情况都必然导致经营者有权解除合同、不退定金。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况,如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等,故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能,为经营者逃避责任、私吞定金预埋了伏笔。上述格式条款加重了消费者责任,单方扩大了经营者解除合同的权利,剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利,侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

  条款4:广州��房地产开发总公司制定的《��认购书》第二条第4款规定:“如在上述期限内(签认购书十天内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”

  条款4:广州��房地产开发总公司制定的《��认购书》第二条第4款规定:“如在上述期限内(签认购书十天内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”

点评

  1.法律依据:

  《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款规定:“公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”

  《合同法》第三条:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”

  第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

  第八条、第九十四条、第九十六条同上。

  2.点评意见:

  “没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。其他任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。消费交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。该条款非法增加了经营者的权利,侵犯了公民的基本权利,属违法、无效条款。

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