办公平台   注:办公平台仅限于消费者协会系统内部使用。
登录
当前位置: 首页  > 中国消费者杂志  > 2004年  > 第01期  > 商品房买卖合同九大花招之三:减免责任巧设计
第01期
商品房买卖合同九大花招之三:减免责任巧设计
[字号:]
2004-09-21

条款1:广州��房地产开发总公司制定的《��认购书》第二条第2款规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”

点评 

  1.法律依据:

  《民法通则》第八十九条第三款:“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。”

  《担保法》第八十九条:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

  《合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

  2.点评意见:

  按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。某房地产开发总公司利用消费者无经验,不了解法律规定,自制不公平条款,明目张胆地把《民法通则》、《合同法》、《担保法》的有关规定抛在一边。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由消费者承担,是违法、无效条款。

  条款2:厦门��房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定:

  “第四条:……(三)非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于:政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”

  “第十四条:关于产权登记:出卖人应当在商品房交付使用、取得《综合验收备案表》后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。(一)如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或政府有关部门(含垄断性行业)原因,造成出卖人提供备案资料延期,则出卖人按合同第十条提供备案的时间相应顺延,买受人对此不持异议。(二)如因出卖人原因逾期提供产权登记资料而造成逾期办理产权登记的,买受人不退房,除双方约定的顺延履行条件及买受人自身原因造成的延误以外,出卖人按逾期时间分别处理(不作累加);逾期三个月以内(含三个月)的,按已付房款的0.1‰向买受人支付违约金;逾期三个月以上的,按已付房价款的0.2‰向买受人支付违约金。”

  条款3:广东省消委会反映,东莞市××房地产开发总公司制定的《××花园楼宇买卖合同》中,极力减轻或免除开发商所应承担的责任,使其违约不必受到任何惩罚。

  该《合同》“第八条规定:除以下第九条规定之情况下延期或终止合同而不视作违约外,甲方应于1995年6月30日之前将该商品楼宇单位交付予乙方。”

  “第九条规定:上述第八条所提及之情况将包括以下各项:(1)人力不可抗拒的自然灾害;(2)人力不可抗拒的其他事故;(3)在施工中因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决之延误;(4)因技术上而需要更改图纸;(5)政府部门延迟有关文件批准;(6)市政配套批准及安装之延误;(7)承建商之误期;(8)政府修改、增加法例而令施工延迟或没法完成。若发生上述任何一种或多种情况,上述第八条规定的交付使用日期将按实际影响天数而相应延迟,但必须经东莞市或××镇有关部门的证明文件为依据。”

点评

  1.法律依据:

  《消费者权益保护法》第二十四条规定:“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。”

  《合同法》第一百二十一条:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”

  第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。……本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

  第一百一十八条:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”

  《商品房销售管理办法》第三十四条:“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

  第十九条:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

  《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

  2.点评意见:

  条款2第四条中,有些内容

是开发商可以预料并提前做好准备的(如高考期间停工、办证行为滞后等),不能作为免责事由;有些问题则是第三人原因造成(如施工单位工期延误、施工期间停水停电、第三人破坏等),开发商应向消费者承担违约责任,再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围,将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上,使开发商的逾期行为不必承担任何责任。

  条款2第十四条中,开发商私自将国家明文规定的办理权属登记需由其提供资料的报送时间由60日延长至360日;同时,随意扩大自己的免责范围,将第三方原因造成的逾期风险(测绘单位成果滞后、主管部门审核滞后)转嫁给消费者;对因开发商原因造成的逾期办理权属登记的违约金规定极低,即按总额的0.1‰~0.2‰支付,而目前法院采用的中国人民银行规定的逾期贷款利息则为按每日0.21‰的标准支付。条款还剥夺了消费者的退房权利,侵犯了消费者的公平交易权。

  条款3中开发商将各种可能造成延误的原因一一列举,全部作为自己免责的事由,从而免除了开发商所有可能的违约责任。在这些原因中,有的确实可以作为免责事由,如不可抗力等,但也要甄别情况,部分或全部免责;有些则纯属开发商自身或第三方原因造成,如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等,这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。

  条款4:天津市两家开发企业共同筹建的“××别墅”在其制定的《商品房补充合同》中规定:

  “二、房屋采用空心砖建造,而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时,梁、板、墙体等如出现裂缝,乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”

点评

  1.法律依据:

  《合同法》第四十条:“格式条款……或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”

  《消费者权益保护法》第十一条规定:“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。”

  2.点评意见:

  该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上,以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任,同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权,为无效条款。

我要评论
评论题目:
评论内容:
验证码
最新评论