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第12期
异地买房要慎重
[字号:]
2008-03-18 中国消费者杂志记者 方林
  近来,报纸广告和手机短信频频推荐海景房,浪漫的海景、适中的房价,使这些地方成为许多外地置业者的“天堂”。但是,在海景房的巨大市场需求中也隐藏着许多不和谐音符。耳听为虚,眼见为实,有必要提醒购房者:先看海景再买房。
  
异地项目京城热销

  据了解,早在1998年前后,外地项目就开始进京推广销售,2002年外地项目进京推广进入了一个高潮阶段。但当时北京人对外地房地产项目的认可度并不高,尤其是当时推广的项目多以投资型地产为主,主要包括分时度假产品、投资型商铺以及投资型酒店式公寓。由于异地投资风险较高,再加上当时购房者的投资观念淡漠,因此一直以来,外地地产项目在北京的推广效果很一般。

  但目前,北京人更看好外地的居住产品。从去年开始,北京人异地置业类型悄然发生转变,更多的人开始关注住宅产品,尤其青睐一些中等滨海城市的沿海建筑项目。这些产品的居住环境不错,多数项目都靠近海岸,销售价格一般在3000~5000元/平方米左右。由于这些产品的售价只相当于北京郊区县的房价,但居住环境却较京郊的一些项目要好很多,因此,它成为了北京人新一轮异地置业的首选。

  另据了解,近年来北京人进行异地置业主要集中在两个区域,一个是离北京较近的燕郊、河北等地,另一个是距离北京较远的秦皇岛、大连以及山东等滨海城市。

  相关数据显示,目前在秦皇岛临海公寓中有50%是北京人购买的,而在日照的临海公寓和别墅中,北京人的购买量已经达到15%左右。相关调查资料显示,在条件允许的前提下,2006年有46%的北京人有进行外地置业的意愿,而在2004年该比例仅为22%。

  另外,在2007年北京秋季房地产展示交易会上,记者还发现,京城一些动辄均价上万的楼盘展区门可罗雀,而来自威海、日照等滨海城市的海景房展区则场面火爆,可谓门庭若市。由于现场咨询者络绎不绝,以至于一些销售人员的嗓子都说哑了。据“海都花苑”的销售人员介绍,该小区房子已经售完,一半销售额是在北京完成的。另一家“银河海景御花园”是现房,如今带花园的一楼和带阁楼的六楼也已销售完毕,只剩下中间楼层。

  记者了解到,多数置业者购买海景房是看重其环境优美,无论度假、休养都是好地方。目前,乳山银滩的海景房均价为2800元/平方米,比去年同期每平方米增加了近1000元。荣成石岛的海景房均价在2500元/平方米左右,比去年同期每平方米增加了近500元。“周边小区设施逐渐成熟,当地政府也在加大开发力度,价格肯定还要涨!”一名销售人员很肯定地表示。

  “乳山银滩、荣成石岛都是因海景房而闻名全国的。随着外地购房团的大量进入,乳山的益天花园、望海山庄,荣成的凤凰湖、海景花园等越来越多的小区,成为外地人的聚居地。乳山银滩、荣成石岛、文登南海新区等遍布威海市沿海的外地人生活圈正在形成。”来自威海的李超告诉记者。据了解,乳山银滩开发的海景房80%售给了外地人,荣成石岛的海景房也有40%以上被外地人买去。

异地售房中介鱼目混珠

  据不完全统计,从今年1月起,共有76个异地住宅项目进京进行销售,其中威海的项目最多,至少占到一半。这也促使越来越多的人盯上这块蛋糕,欲从中分―杯羹,以至于现在北京的海景房销售市场鱼龙混杂。“北京小作坊式的外地楼盘销售点很多,他们灵活性很强见缝插针,但凡有什么风吹草动就会停业几天看看风向,换个地方重租个房子再卖楼。”一位代理销售商告诉记者。

  据业内人士介绍,目前,外地楼盘在京销售都是以代理公司的形式存在,很多代理公司没有营业执照,手续证照不全就打着海景房销售中心的旗号进行项目现售,而在销售过程中,虚假或者夸大宣传,故意隐瞒真相的现象普遍存在。置业者遭受欺骗和蒙受损失的同时,当地的城市品牌也受到了严重的伤害。

  记者从北京市工商局网站了解到,今年6月份,海淀工商分局已经查出数家在京开展业务的外地楼盘售楼处未办理营业执照,售楼业务员也没有取得从事房地产经纪业务的执业资格证书。就此,海淀工商分局12315中心警示市民,部分外地楼盘在京的代理销售处存在无照经营行为,如果消费者与这些销售处签订购房合同,一旦发生纠纷,可能面临权益无法得到保护的后果。

  而同海景房销售市场的混乱相比,北京周边地区的房地产销售则还存在着另外的问题。“别墅项目基本上卖得差不多了,现在正在卖公寓楼。如果您今天交订金的话,可以按照内部认购价格。”然而,这种所谓的房屋内部认购价格,实际上是在建商品房尚无预售许可证前,对外销售的一种价格。据一位业内人士介绍,在河北燕郊当地,不少楼盘的价格实行多种定价。首先,在未取得预售许可证前,购房价格最低;当开发商取得购房资格后,售房处会将一部分商品房价格上涨百元,另一部分商品房暂时保留,等待再次提价;第三次提价视首批商品房市场销量而定。

异地售房缺乏法规监管

  市场的混乱以及消费者买房后存在的隐患已经引起了相关部门的关注,北京市海淀工商分局合同科科长张庚正提醒:“这样的销售形式存在打擦边球的问题,消费者购买这样的房子,一旦出现纠纷无证可查,很难处理。”海淀工商分局相关工作人员向记者表示,目前,海淀辖区内存在许多没有办理当地营业执照和代理资格认证的外地房售楼处。同时,海淀工商分局亦在加大对这种存在隐患楼盘的整治。

  据悉,在北京市人民政府办公厅转发市工商局关于促进和规范北京市经纪人发展若干意见的通知中明确提出:“凡实际从事经纪活动的经济组织应依法注册为经纪人,领取营业执照后方可从事经纪活动。法律法规规定经纪人应当取得相应资质的,依照其规定取得资质。经纪人名称中的行业应当表述为‘经纪’字样,经纪人的经营范围应当明确经纪方式和经纪项目。”该人士认为,如果消费者在这类售房处购买外地楼盘,在交纳订金后该售楼处“一夜消失”,那么消费者将承担很大的经济损失。同时,海淀工商分局相关人士也告诉记者,目前,对于外地楼盘在京销售的现象,国家建委并没有明确要求,不存在对这种经营方式的限制。而随着北京消费者在外地购房中产生的纠纷逐渐增加,相关部门也开始考虑对此方面进行研究。工商部门相关人士表示,目前,在北京办理外地楼盘销售的标准流程为,首先在当地具有合法经营场所,之后在工商部门办理相关营业执照。

  据了解,针对异地售房所出现的种种问题,目前,山东威海市政府有关主管部门于7月8日联合成立房地产整体推广销售中心,该中心是首个由地方政府在京成立的房地产整体推广销售中心,负责联合推广销售来自威海的房地产项目。

异地购房风险需防范

  记者登录一家海景房的业主论坛,看到一些业主对海景房的抱怨声源源不断。如“房产商喜欢说自己的楼盘可以看海景。可等你实地考察后才发现,这里离海还远着呢”;“所谓的海景是指打个把小时的出租,一番奔波,你才能抬头远望到浅浅的海湾”;“位置图上号称楼盘濒海且可以听到涛声,可事实上却是一眼望不到海”。

  为此,房地产专业律师孟宪生表示:“异地置业需要进行综合性地考察,尤其是考察这个城市异地置业购买后的情况,如果该项目有多个异地购买者,那显然就相对安全一些。”

  孟宪生说,异地置业之前,一定要考察清楚该城市的房地产行情,对开发商的资信进行调查,对所购物业的法律权属进行核查,还要了解当地的购房程序、办理按揭的期限,以及所要交付的税费等内容,也可向当地房地产专业律师或房产部门进行咨询,以免纠纷产生后带来往来奔波、时间精力耗费等不必要的麻烦和损失。“要规避异地购房风险也简单。不要盲目跟风,要多听多看,认真考察住房质量、推敲购房合同;此外还可委托当地的熟人、朋友代为访查,了解具体楼盘的开发状况、信誉程度。由于目前购买外地住宅产品的多数是以假期居住和养老居住为主。因此该小区的物业管理,对于住宅产品的维护、保值增值以及居住者生活品质的保证起着至关重要的作用。”
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