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第01期
特别报道之四:房贷保险,是不是鸡肋
[字号:]
2006-03-23


  看房贷保险第一案到底能给购房者多少保障

  2000年4月6日,家住上海的黄女士与丈夫沈先生共同购买了一处商品房,并由沈先生向上海银行股份有限公司长宁支行(以下简称上海银行长宁支行)抵押贷款人民币30万元。

  2002年1月5日,沈先生在新房内安装排油烟机时,不慎从木凳上摔倒,头部磕在木凳腿上,当即头痛不止。5天后,沈先生在医院做了MR(核磁共振)检查,诊断意见为右颞叶脑内血肿,考虑血管畸形可能,建议进一步检查。同年1月11日,沈先生骑车带着一大捆书到新房去,刚骑到小区门口,突然又从自行车上摔倒,被急送第六人民医院神经内科抢救,病历卡记载病人陈述“骑车跌倒后突发头痛、呕吐1小时余……”急诊诊断“脑出血”。第二天,沈先生住入该院神经内科病房。当日12时,医院开出重危病情通知书。同年1月29日,沈先生因抢救无效死亡,死亡小结上的诊断为“脑出血”。

  同年3月,黄女士得知上海保险同业公会对原抵押商品住房保险合同的保险责任进行了扩展,增加了还贷保证责任内容和相应的责任免除条款。变更后的合同约定,当被保险人因意外事故全部或部分丧失还贷能力,由保险公司将出险当时抵押借款合同项下的借款余额划拨入投保人在银行借款的专用账户。该公告由上海市保险同业公会在报刊媒体上向社会颁布。这对黄女士来说无异于雪中送炭。黄女士向保险公司提出了理赔申请。然而,天安保险作出了拒绝理赔通知,理由为“根据沈先生病史记录,已排除因意外事件引起脑出血死亡的可能”。

  黄女士为理赔事宜与天安保险进行多次交涉均无结果,2002年11月7日向上海市长宁区人民法院起诉,状告天安保险,此后又追加上海银行长宁支行为有利害关系的第三人。

  这一案件受到了社会广泛关注,被称为房贷保险第一案。

  2003年10月20日,法院对该案进行了公开开庭审理。法院审理后认为:本案并无证据证明投保人在投保前已知道自己患有脑血管畸形。投保人意外摔倒并最终导致死亡,这对投保人及其家人都应当是个意外的不幸。如果这种死亡不属于意外,恐怕世人都会认为这种解释太不近人情。因此,当原、被告就意外死亡条款的理解发生争议时,本院必须根据《合同法》第四十一条之规定:“应当按照通常理解予以解释。对格式条?有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此,本院必须根据法律规定,解释投保人的死亡属于合同规定的意外死亡事故。被告应当自觉履行合同义务,承担保证还款的保险责任。据此,判决如下:被告天安保险股份有限公司应在判决生效之日起十日内履行还贷保证保险责任,将被保险人《个人住房抵押借款合同》项下的借款余额人民币277069.16元交付第三人上海银行股份有限公司长宁支行。

  一审判决后,天安保险不服,同年11月12日,向上海第一中级人民法院提起上诉。

  2004年,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

  在这起案件中,消费者的胜利让长期以来为购买房贷险愤愤不平的消费者有了一丝安慰。自从银行开展房贷业务以来,房贷险就受到了重重质疑,房贷险难道真的成了鸡肋吗?

  房贷险的几宗罪

  房贷险全称“个人抵押住房综合保险”,自央行1998年颁布《个人住房贷款管理办法》,即开始执行强制保险制度。从银行角度看,这是为防范放贷风险的重要措施,当房屋因自然灾害或意外事故发生损毁,或房贷者因意外事故无力还贷时,即由保险公司代为履行还贷职责。从表面上看,房贷险应该是保护购房者利益的一项财产险种,为什么会受到重重质疑呢?

  前不久,在中国消费者协会召开的“商品房销售模式研讨会”上,中消协副秘书长武高汉和多数与会专家建议,取消不合理的房贷强制保险,修改、完善现行房贷保险制度,房贷风险应由银行、开发商与购房者共担。

  在这次研讨会上,与会专家首先对房贷险的设置进行了质疑。北京隆安律师事务所陈旭律师认为,央行规定的贷款购房人要对其抵押物进行保险是不妥的。将房屋作为抵押物给银行,而银行要求贷款人对抵押物进行保险,银行已不存在任何风险了,每个月都从贷款人那里获得了利息收入。银行的利息收入中其实已包含了其运营成本(包括保险收入)。一旦购房者还不起贷款,银行还有对购房者所购房屋抵押物的担保。如果银行担心“抵押物因自然灾害消失”,这种保险费应该由银行进行再保险,而不应再把这个保险费强加在保险人身上。强制消费者交保险费、请律师审查消费者资格而收取的律师费,实际上是银行将自身的风险转嫁到借款人身上。

  其次,专家认为,消费者买单,而银行方面指定房贷险受益人为银行也是不合理的,明显违背了《保险法》的精神。目前各商业银行进行个人住房贷款的法律依据是中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》,但是办法中并没有规定保险的受益人必须为银行。我国《保险法》第二十二条规定,被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障,享有保险金请求权的人;受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。可见,受益人概念只在人身保险合同中存在,财产损失保险合同中只有“被保险人”概念,不存在受益人概念,保险金只向被保险人赔偿。财产损失保险中,“受益人”概念其实没有什么意义,因为被保险人是法定的保险金领受人,不管又跑出来多少个受益人,也不能改变这一点。因为根本就不存在什么“第二受益人”、“第三受益人”,所以把银行作为所谓“第一受益人”缺乏法律依据。

  这种情况下,如果真的出了险反而很麻烦。购房者作为被保险人有权索赔,贷款银行等作为“受益人”也有权索赔,若都提出索赔,保险公司应该向谁付钱?如果购房者已经支付了70%的借款,出险后“受益人”提出来要拿走100%的保险赔偿金,保险公司该怎么支付呢?显然,在财产损失保险的条件下银行作为受益人是不合理的。实际上,在还贷保证保险出险的情况下,房屋本身并没有受到损失,仍然属于银行的抵押物,银行对于消费者所欠的贷款本息仍然是有还款保障的。所以指定银行为第一受益人对于银行来说是额外的,是给自己上了双重的保险,而对消费者来说,则是付出了更多的保险费,对消费者而言意义不大。

  三是专家对保险费以总房价为基数的计算方法提出质疑。房贷律师费一般为申请贷款的3‰,保险费为总房价×费用系数×贷款年限(相当于总房价的5‰)。如消费者买一套房子为50万元,但只从银行贷款30万元,而银行却要求对50万元的抵押物进行全部保险,这是极不合理的。

  四是对“提前还贷收违约金”提出质疑。提前还贷一直被认为是信誉良好的行为,而在银行却遭到了红牌警告。央行由于执行新利率,不少消费者因升息而提前还清房贷。上海工、农、中、建等8家银行就对提前还房贷的“违约”行为进行“惩罚”,收取违约金。目前,尽管北京的银行还未实行这一“惩罚”措施,但也正在酝酿之中。

  中国社会科学院法学所研究员、所长助理刘俊海教授指出:“鼓励消费者提前还贷符合国际惯例,有助于消费者调整自己的家庭理财计划,有助于从长远角度激发消费者信贷消费的热情。如果消费者提前还贷还被征收违约金的话,消费者以后就不愿意使用消费信贷方式了。”

  中消协副秘书长武高汉认为:“消费者提前还贷不是违约,而是一种积极诚信的履约行为。”他指出,提前还房贷是否构成违约主要看合同约定,而目前多数合同中并无此项约定。而银行在合同约定之后,单方面收取违约金是不合法的。因政策调整导致的提前还贷不应收取违约金,商业银行不能以格式条款对这种提前还贷行为加以限制,这种格式合同应视为无效。银行采取行业联盟的垄断方式,统一收取违约金也是违法的。

  基于上述原因,专家认为应该取消强制房贷险。

  房贷险,是否取消值得商榷

  前不久,有报道称上海市一些保险公司公开宣称房贷保险最低可打六折,不少购房贷款人士再次对房贷险的去留提出质疑。据报道,很多银行和保险公司都允许客户自己购买房贷保险,而客户直接到保险公司买保险,都是为了获得一定的折扣,一些银行和保险公司也会对一些“关系客户”提供保费折扣,买房贷保险可以打折,几乎成了业内公开的秘密。不少消费者提出,既然可以打折,说明利润丰厚,也说明了银行并无真正的风险。既然如此,房贷险能不能取消呢?

  2005年10月20日,作为个人住房贷款大户的工商银行宣布取消房贷险、减免律师费等八项措施。工商银行总行宣布,以房产抵押担保方式到工行申请个人贷款的客户,将自主选择所抵押房产购买保险事宜。客户可以自由选择是否购买房贷险,并自由选择购买哪家保险公司的房贷险。

  随后,工行深圳分行率先付诸实施,宣布房贷险不再是获得贷款的必要条件。记者在采访中了解到,目前工行北京分行还没有采取此项措施,是否会采取此项措施还要视市场情况而定。

  “我的房子60多万,办40万的公积金贷款,大概要交2000元的保险费和1000多元的律师费。如果取消了太好了。房贷险出险的几率太低了,而且银行是受益人,出了事首先保护的是银行的利益。让我们交这笔钱太不应该了……”在采访中,一位正准备办理贷款的先生告诉记者。

  “我觉得房贷险还是必要的。关键是有些条款设置不合理。打个比方,我们家每月还贷2800元,要还20年。谁知道这些年会发生什么事儿?孩子要上学,父母要养老,如果夫妻双方有一方出事,就有破产的风险。但交了房贷险就可以免除后顾之忧。这个保险的问题应该是谁投保谁得利。业主花钱,受益人应该是业主,保险范围也应该有所扩大。而且,保险费的缴纳也应该重新核算。我只贷了40万,按80万全房款交保险费显然是非法得利。因为一旦出险,保险公司会按原房价赔偿吗?不可能……”一位女士表示如果房贷取消了,自己还是会买保险。“虽然意外的几率不高,但摊到谁身上家里也承担不起,比起来二三千就算不了什么了……”

  强制购买房贷险到底有没有必要?

  中央财经大学保险系主任郝演苏指出:“银行虽然拟取消强制房贷险,但房贷者应从规避自身风险的角度出发,购买适合的保险或采取其他避险措施,不可因噎废食。”

  如果不要保险,那么房贷者抵押在银行的房屋,如因台风等自然灾害损毁,谁来承担工行的贷款风险?如果贷款人因意外事故丧失还贷能力,又怎么办?银行的放贷安全,间接关系储户的存款安全,作为一家即将上市的银行,工行不会不考虑这一因素吧?

  “任何一种贷款,都有两方面的保障:贷款购买标的物的保险,以及自己的人身意外保障。”郝演苏说,“没有人能保证不发生天灾人祸,如果在自然灾害或意外事故发生时,你的房子没有了,银行还找你要贷款怎么办?如果你因为意外不幸身故了,银行是没收房子还是向家属索债?”

  据了解,房贷险自推出以来,在经过种种质疑后进行了两次较大规模的修改:第一次修改增加了对于房贷者人身意外的保障;第二次修改,是太平洋财产保险、太平保险等公司,将保险费在贷款时一次性收取的做法改为按年收费,从而避免了房贷者负担过重以及退保可能带来的弊端。但其中对保险费的缴纳、受益人的确定、保险利益等问题还没有解决。

  一位专门从事房地产法律服务的律师建议,要使保险公司脱离“险境”,首要的就是改变房贷保险的强制购买规定。只有改变以保险为主的防范路线,实行以抵押为基础、以保证保险为补充的路子,才能真正兼顾到银行和借款人双方的利益。

  但也有专家指出,购买房贷险由强制行为转变为自愿行为是一项进步,但这是以我们的购房人和市场已经趋向理性为前提的。房贷险在过去强制购买的7年中虽然发生理赔的概率很小,但是房贷险事实上对购房人是起到了一定保护作用,这笔钱并不是白花的。

  各家保险公司推出的房贷险基本都兼具财产和人寿双重保障功能。据中国人民财产保险股份有限公司相关业务人员介绍,个人贷款抵押房屋综合保险除了对于因火灾、爆炸、暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷等原因造成抵押房屋的损失以及为抢救房屋财产支付的合理施救费用,中国人保负责赔偿外,在所购买的房产出现相关风险时进行理赔,在买房人人身出现相关风险无力偿还贷款时保险公司也会代买房人向银行还贷。买房人及家庭不必在出现不幸时再面临失去房产的痛苦。

  在一些发达国家,人们在申请贷款买房时,如按揭比例超过75%以上必须购买保险。因为在发达国家,当借款人不还款时,要进行房屋拍卖。拍卖时遇到许多问题,使银行信贷资金的回笼受到影响。住房保险作为有效的分散风险的手段,发挥着不可替代的作用。

  看来,房贷险还不是鸡肋,我们还有赖于它的保护。目前来看,我们需要的是取消强制房贷险,修改房贷险中不公平的格式条款,让它更好地为购房者保驾护航。

  房贷险选购窍门

  房贷险保险费有趸缴和年缴两种方式可选。趸缴型房贷险比较普遍,即申请贷款时一次性缴清保费;年缴型房贷险则是逐年缴费,根据当年的贷款余额确定保费,随着贷款余额逐年降低,保费也逐年下降。

  趸缴型房贷险在各大银行均可办理,年缴型房贷险尚属新生事物,目前仅能通过工行、农行、建行和交行,在太平洋财产保险和太平保险两家公司投保。

  年缴房贷险总体上要优于趸缴型。首年付款的压力大大减轻。以申请30年贷款100万元为例,如选择趸缴,一次性保费支出达15450元;选择年缴,首年仅需支付千元以内。如果提前还贷或部分提前还贷,年缴可避免损失。如果是趸缴保费的房贷险,提前还贷要办理退保,手续复杂,还要扣除5%的违约金;如果部分提前还贷,则不能部分退保。

  除了房贷险之外,目前一些地方房贷者还可通过住房置业担保公司申请贷款担保。房贷担保的费用一次性支出,比趸缴型房贷险略低,对贷款人承担的保障责任既覆盖了房贷险的功能,还增加了“生活特困违约金承担”的保障功能。

  理财专家认为,如果银行取消强制房贷险制度,房贷者购买保险亦增加了不少自由度,自己组合做避险方案也未尝不可。如果已经购买了高额的人身意外保险,自然不必重复购买房贷险,只需再为房屋购买家庭财产保险即可。?

  ◇本刊记者 吴洁
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